Na Compra
Na compra de um imóvel, fique atento aos gastos com documentação!
Custo de transferir imóvel pode chegar a 5% do seu valor; boa parte está relacionada ao ITBI, que não pode ser evitado
Após muito esforço, você finalmente encontrou o imóvel que estava procurando. Ele tem o tamanho ideal para acomodar você e sua esposa e, em breve, quem sabe, dá até para pensar em uma expansão da família. O preço está mais ou menos em linha com o que você planejava gastar e, com um pouco de esforço, dá até para comprar alguns móveis novos.
Mas, não é que bem no dia da conclusão do negócio, você foi informado de que teria que arcar com gastos adicionais referentes à documentação do imóvel? E, ao contrário do que imaginava, os gastos são bastante elevados. Já pensou saber um dia antes da assinatura da escritura que terá que arcar com gastos extras, que podem chegar a 5% do valor do imóvel que está comprando?
Transferir posse custa
Antes de reclamar e acusar o corretor ou o cartório de prática abusiva, vale ressaltar que a compra de um imóvel implica na transferência de propriedade, e que, nestes casos, você está sujeito a um recolhimento de imposto: o ITBI.
Também conhecido como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o referido imposto é de competência municipal e, por isso mesmo, tem legislação própria para cada um deles. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota para imóveis que não estão sendo transferidos no âmbito do SFH, é fixa em 2%.
Esta também é a alíquota aplicada no Rio de Janeiro. Mas em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota é maior, de 2,5%. Assim, é preciso se informar sobre qual a alíquota aplicada na sua cidade e incluir estes números no cálculo do custo do imóvel. E aqui não adianta reclamar, pois o ITBI é recolhido na transferência de posse de qualquer imóvel.
Nada de contratos de gaveta
Se você está pensando em uma forma de burlar o pagamento, desista: não vale a pena o risco! Neste caso, a única alternativa seria assinar um "contrato de gaveta" com o vendedor, que permite evitar a transferência da posse do imóvel.
Porém, isso não é aconselhável, pois da mesma forma como nos contratos de gaveta de financiamentos imobiliários, os riscos envolvidos são altos. Sem a transferência de posse, não é possível, por exemplo, transferir a responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas referentes ao imóvel. Neste caso quem corre risco é o vendedor, que pode ter seu nome sujo na praça se o novo proprietário não arcar com esses gastos.
Por outro lado, o comprador também se arrisca, pois o vendedor pode enfrentar problemas financeiros graves, e o imóvel que você pagou, mas do qual não tem posse legal, pode ir a leilão para quitar as dívidas do vendedor. Caso o vendedor não tenha outros bens que possam ser penhorados no lugar do imóvel, a situação do comprador fica bastante delicada, pois ele pode acabar perdendo o imóvel pelo qual pagou.
Sinal só depois da papelada em ordem
Nos negócios de compra e venda de imóveis, é bastante comum se assinar um instrumento particular de compra. Uma vez assinado este documento, o comprador em geral dá um sinal, de cerca 20% do valor do imóvel que está a venda, como forma de garantia.
Como era de se esperar, não é recomendável assinar ou efetuar o pagamento deste depósito, antes de ter certeza de que tanto a documentação do imóvel quanto a do vendedor estão corretas. Dentre os cuidados a serem tomados, é importante que o comprador se assegure de que o vendedor está em dia com o pagamento de impostos (ex. IPTU), taxas (ex. taxa de lixo) e outras despesas (ex. água, luz, condomínio).
Também é preciso cuidado, por exemplo, com imóveis que foram doados em herança, ou que são alvo de partilha de bens entre casais. Neste caso, a venda pode estar bloqueada até a conclusão do inventário ou da partilha dos bens.
Quem está vendendo o imóvel?
Mas não é apenas a documentação do imóvel que pode estar irregular. Assim sendo, o vendedor também precisa ser capaz de apresentar a escritura do imóvel em seu nome, ou seja, ele precisa provar que pode efetivamente vender o imóvel do qual afirma ser proprietário.
Além da escritura, é importante que o vendedor apresente todas as certidões necessárias, de forma a comprovar que está em dia com o Fisco, com a Justiça Trabalhista, e que não tem o seu nome protestado em nenhum cartório. Este procedimento protege o comprador da possibilidade do imóvel ser penhorado para quitação de alguma disputa judicial envolvendo o vendedor.
Porém, aqui é preciso cautela, para não agir de maneira precipitada! Antes de acusar alguém de ter o nome sujo na praça, verifique a possibilidade de se tratar de um homônimo. A melhor forma de evitar equívocos desagradáveis que podem acabar comprometendo o negócio é pedir anotação. Ou seja, além de averiguar possíveis protestos contra o vendedor, você deve conferir o RG e o CPF de quem está sendo protestado para possíveis erros.
Finalmente, se sua intenção é financiar o imóvel, não se esqueça de, ao final do pagamento do empréstimo, regularizar a documentação. Para tanto, entre com pedido junto ao banco de uma certidão de quitação do débito. Com este documento em mãos, dirija-se a um cartório de imóveis e peça o cancelamento da hipoteca. Aqui vale ressaltar que não há necessidade de se lavrar uma nova escritura.
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