INTRODUÇÃO
O
presente trabalho propõe-se a demonstrar, por meio de estudo legal,
doutrinário e jurisprudencial, algumas restrições ao princípio da força
obrigatória no contrato de promessa de compra e venda de imóvel a
prazo.
Buscaremos
primeiramente o entendimento acerca do princípio da força obrigatória,
tido como regra no direito atual, por intermédio de diferentes conceitos
dados pela doutrina, seus requisitos de validade, já que tal princípio
só tem efeito após preenchidos certos pressupostos.
Por
tratar-se de um contrato de trato sucessivo, prosseguiremos verificando
sua situação em face da legislação pertinente aos imóveis urbanos
loteados, aos imóveis não-loteados e aos imóveis rurais, estes
mencionados a título exemplificativo, como forma de diferenciarmos dos
demais. Ao analisarmos o art. 1.088 do Código Civil Brasileiro, o
decreto-lei n.º 58/37, a lei n.º 6.766/79 e a lei n.º 8.078/90,
trataremos da questão da irretratabilidade, de certas exceções, bem
como, das conseqüências ao inadimplemento da avença.
Destarte,
após considerações a respeito da obrigatoriedade dos contratos como
regra mesmo no compromisso de compra e venda de imóvel urbano em
prestações, analisaremos em seguida algumas restrições a este
princípio.
Por
derradeiro, com o intuito de dirimir eventuais dúvidas e fortalecer o
entendimento, abordaremos os atuais posicionamentos adotados pelas
nossas mais altas cortes a respeito da temática proposta.
1 O PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS.
1.1
O que se entende por força obrigatória dos contratos.
Para
compreendermos o significado do Princípio da Força Obrigatória dos
Contratos, é necessário identificarmos a sua posição dentro do
ordenamento jurídico e para isso, precisamos fazer uma breve abordagem
do conceito de contrato, de sua origem histórica e de seus requisitos de
validade.
Conforme
Orlando Gomes (Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
p. 10), contrato é "o negócio jurídico bilateral, ou plurilateral,
que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos
interesses que regularam".
Segundo
ensinamentos de Maria Helena Diniz (Código Civil Anotado. São
Paulo: Saraiva, 1999. p. 770), poder-se-á dizer que "contrato é o
acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica,
destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as
partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações
jurídicas de natureza patrimonial".
Assevera
ainda Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil.
10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. v. III. p. 2), que "contrato é um
acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de
adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir
direitos", ou sinteticamente, é o "acordo de vontades com a finalidade
de produzir efeitos jurídicos" (ibidem).
Modernamente,
o magistrado paulista Rogério Marrone de Castro Sampaio (Direito
Civil: Contratos. 2. ed. São Paulo, Atlas, 1999. p. 17), atesta que
"entende-se por contrato o negócio jurídico (espécie de ato jurídico)
bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as
partes".
Assim,
podemos entender que o contrato é um negócio jurídico bilateral ou
plurilateral, ou seja, para a sua celebração exige-se o concurso de duas
ou mais pessoas, com a finalidade de regular interesses privados das
partes e por isso a ele se submetem.
Os
contratos, conforme assevera o jurista Gustavo Tepedino
(Contratos, Cursos Jurídicos em Vídeo - fita de vídeo. Tele-Jur. Rio de
Janeiro, 1 Fita, 112:51 min, col, sonorizado, VHS), possuem a sua
formulação em bases advindas do Direito Romano que, além deles,
disciplinava também uma figura jurídica denominada de pacto.
Ambos pertencentes ao gênero convenção (convencio), que
diferenciavam-se fundamentalmente em virtude de possuírem os
contratos a chamada actio, ou seja, dotados de cláusulas
coercitivas para fazer valer o que neles estava estipulado, diferente
dos pactos que não eram dotados de actio, por
considerá-los como uma "obrigação natural", o que tornava-os menos
importantes. Também distinguiam-se pelo fato do ordenamento jurídico
prever taxativamente (numerus clausus) a respeito dos contratos,
exigindo para a sua celebração, solenidades muitos especiais por causa
da força vinculante dos contratantes, para materializá-lo de forma que
não pairasse dúvidas quanto à sua celebração, o que não ocorria da mesma
maneira com os pactos. Devido essas solenidades especiais para a
sua celebração, os contratos se dividiam em verbis ou in
verbis, contratos re, contratos literis e,
posteriormente, em contrato consensual. Os contratos
verbis ou in verbis eram aqueles em que se exigia o
enunciado de palavras ditas "sacramentais" pelos contratantes no momento
da celebração. Os contratos re exigiam além da entrega
(traditio) da coisa, a publicação da sua celebração. Já os
contratos literis eram aqueles contratos que exigiam o registro
das suas cláusulas no livro próprio do credor (códex), para
assegurar aos interessados, a publicidade do conteúdo que estava a
regular. Somente após muito tempo, o Direito Romano veio aceitar os
contratos consensuais, semelhantes aos contratos dos tempos
atuais, já que desprovidos de qualquer solenidade conhecida naquele
direito.
No
Direito Brasileiro, refere-se ainda o autor supra mencionado, que os
pactos se "identificam" com os contratos, não mais existindo aquela
distinção de antigamente.
Quanto
aos requisitos de validade e eficácia dos contratos, serão tratados de
forma detalhada no item referente aos limites de atuação dos
contratantes (item 1.3 infra), mas podemos nos antecipar dizendo que o
contrato, como qualquer outro ato jurídico, para ter validade, é
necessário que tenha agente capaz, objeto lícito, forma prescrita ou não
defesa em lei (art. 82,CC)(1) e o consentimento real dos
contratantes. Com relação a este último requisito, nos contratos de
promessa de compra e venda de imóvel, necessário se faz ainda a outorga
uxória (art. 235, I, CC)(2).
Assim,
feitas todas essas considerações preliminares, passamos a comentar o
significado do Princípio da Força Obrigatória dos Contratos, a fim de
chegarmos a um entendimento acerca do mesmo.
O
Princípio da Força Obrigatória dos Contratos é um dos princípios
fundamentais das relações contratuais que recebe, desde os tempos
antigos, denominações diversas, tais como: Pacta Sunt Servanda,
princípio da força obrigatória ou vinculante dos contratos em relação
aos contratantes, princípio da obrigatoriedade da convenção, princípio
da intangibilidade, princípio da obrigatoriedade dos contratos, dentre
outras.
Leciona
a mestre gaúcha Cláudia Lima Marques (apud Nelson Zunino Neto.
Pacta Sunt Servanda x Rebus Sic Stantibus: uma breve
abordagem. Santa Catarina. 10 Agosto. 1999. Informação por correio
eletrônico. www.jus navigandi.com.br), que a força obrigatória tem como
fundamento absoluto a vontade das partes. Conforme a jurista, "uma
vez manifestada esta vontade, as partes ficariam ligadas por um vínculo,
donde nasceriam obrigações e direitos para cada um dos participantes,
força obrigatória esta, reconhecida pelo direito e tutelada
judicialmente".
Consiste
tal princípio, conforme posicionamento da doutrina, na regra de que os
contratos fazem lei entre as partes. Esta manifestação acontece a partir
do momento em que o contrato, uma vez celebrado preenchendo todos os
seus requisitos de validade e eficácia (item 1.3 infra), deve ser
executado como se fosse dispositivo legal coercitivo. Assim, como bem
leciona Orlando Gomes (op. cit. p. 36), "estipulado validamente seu
conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e obrigações de cada parte,
as respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força
obrigatória". Daí dizer-se que as pessoas são servas (escravas) do
cumprimento do que pactuaram (Pacta Sunt Servanda).
O
magistrado e professor Rogério Marrone de Castro Sampaio (op. cit. p.
20) leciona:
"O princípio da força obrigatória dos
contratos ou das convenções que leva à intangibilidade dos contratos é
aquele segundo o qual o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt
servanda). Isto é, uma vez aperfeiçoado o contrato e preenchido os
requisitos de validade, as obrigações geradas devem ser fielmente
cumpridas, respondendo o inadimplente com seu próprio
patrimônio".
Pelo
Princípio da Força Obrigatória dos Contratos entende Washington de
Barros Monteiro (Curso de Direito Civil: Direito das Obrigações -
2.ª parte. 27. ed. São Paulo, Saraiva. 1994. v. 5. p. 9) que, "(...)
aquilo que as partes, de comum acordo, estipularam e aceitaram, deverá
ser fielmente cumprido (pacta sunt servanda), sob pena de
execução patrimonial contra o devedor inadimplente."
Para
De Plácido e Silva (Vocabulário Jurídico. 14. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1998. p. 569), por "(...) obrigatoriedade do contrato
entende-se a obediência efetiva ao que nele se convenciona, tão logo
passa a surtir efeitos jurídicos, por se mostrar concluído e
perfeito".
Ao
mesmo tempo que o contrato adquire força obrigatória em decorrência das
condições acima mencionadas, este não poderá, uma vez estipulado seus
termos pelos contratantes, ter suas cláusulas alteradas por mera
liberalidade unilateral e nem mesmo por ordem estatal. Este é um
princípio intrínseco ao da força obrigatória, denominado de princípio da
intangibilidade do conteúdo dos contratos, que também recebe pela
doutrina e jurisprudência outras denominações, tais como: princípio da
imutabilidade, da inalterabilidade ou da irrevogabilidade das cláusulas
contratuais. A respeito deste, assevera Maria Helena Diniz (op. cit. p.
35) que "se os contratantes ajustaram os termos do negócio jurídico
contratual, não poderá alterar o seu conteúdo, nem mesmo judicialmente,
qualquer que seja o motivo alegado por uma das partes (...)".
Acrescenta
ainda o professor Orlando Gomes (op. cit. p. 36) quanto à imutabilidade
do conteúdo dos contratos que, "se ocorrem motivos que justificam a
intervenção judicial em lei permitida, há de realizar-se para decretação
da nulidade ou da resolução do contrato, nunca para a modificação do seu
conteúdo". Justifica-se também em virtude do "(...) princípio da
autonomia da vontade, uma vez que a possibilidade de intervenção do juiz
na economia do contrato atingiria o poder de obrigar-se, ferindo a
liberdade de contratar" (ibidem).
O
contrato, como regra, é intangível, exceto quando houver rescisão
voluntária de ambas as partes ou por caso fortuito ou força maior (art.
1.058, parágrafo único, CC)(3).
Quem
desobedece o que fora avençado torna-se inadimplente, infringindo assim
o princípio da força obrigatória sofrendo as sanções estabelecidas na
lei, além das inclusas no contrato.
Com
relação às penalidades advindas em decorrência do inadimplemento do que
fora contratado, Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil
Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais.
11. ed. São Paulo: Saraiva, 1996. p. 34/35. v. 3) assegura que o credor
possui o poder de executar o patrimônio do devedor invocando o Poder
Judiciário.
A
finalidade do efeito da força obrigatória dos contratos consiste em dar
segurança às partes do cumprimento daquilo que fora avençado,
acrescentando o advogado catarinense Nelson Zunino Neto, (op. e loc.
cit.), "para preservar a autonomia da vontade, a liberdade de
contratar e a segurança jurídica de que os instrumentos previstos no
nosso ordenamento jurídico são confiáveis".
O
princípio da força obrigatória dos contratos apesar de estar, como
regra, mantido atualmente em nosso direito, não é absoluto, sofre
atenuações, pois a doutrina e a jurisprudência vem adotando, em
decorrência do "dirigismo contratual" (Maria Helena Diniz. op. e vol.
cit. p. 35), a teoria da imprevisão, exteriorizada freqüentemente pela
cláusula conhecida pelo brocardo em latim "Rebus Sic
Stantibus".
A
teoria da imprevisão ocorre quando um fato superveniente ao contrato vem
a torná-lo excessivamente oneroso a uma das partes em benefício
inesperado da outra. Para isso o juiz poderá revisá-lo, com o intuito de
restabelecer o equilíbrio contratual, podendo alterá-lo, afetando deste
modo o princípio da intangibilidade.
Algumas
restrições ao princípio da força obrigatória dos contratos no
compromisso de compra e venda de imóvel, dentre as quais o caso
fortuito, a força maior e a teoria da imprevisão, serão analisadas com
mais detalhes no capítulo 3 deste trabalho.
1.2
Fundamentos da obrigatoriedade dos contratos.
O
Contrato é o negócio jurídico que mais se propaga, já que diariamente se
realiza em todos os lugares, abrangendo as atividades econômicas e
jurídicas. Vem se difundindo por toda a história, passando pela
antigüidade até os nossos dias, onde tem sido usado como meio de dirimir
embaraços em todos os ajustes de vontades.
Os
fundamentos da obrigatoriedade dos contratos se traduzem, deste modo,
por meio de diversos pensamentos ao longo dos tempos, o que fez Miguel
Maria de Serpa Lopes (Curso de Direito Civil Brasileiro. Fontes das
Obrigações: Contratos. 6. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1996.
v. 3. p. 43/44), ao analisar a questão, referir-se a vários pensadores
mencionando como primeira corrente que funda a força obrigatória dos
contratos aquela seguida por GROZIO, PUFFENDORF e BURLAMAQUI, baseada no
Princípio da Sociabilidade ou do Pacto Social, em que o homem se
compromete a manter-se fiel à palavra dada. Prosseguindo, destaca HEGEL,
KANT e WURTH, os quais entendiam que o fundamento da obrigatoriedade
contratual advinha da ocupação ou da posse, no qual o homem cede o seu
próprio direito; outros entendem que se funda no abandono da própria
liberdade do promitente. BENTHAN, acreditava que a obrigatoriedade
advinha do próprio interesse do homem em manter o compromisso. AHRENS,
era adepto de que a obrigatoriedade contratual surgia da consciência e
da razão do homem. Para GRATZ, a explicação da obrigatoriedade estava na
integração da moral com o interesse. Finalmente, VICO, FRIES, BÉLIME e
TISSOT acolhem o pensamento de GIORGI GIORGIO, achando que o fundamento
da obrigatoriedade dos contratos está no dever de veracidade, pois o
homem deve se manter fiel ao seu compromisso por imposição da própria
lei natural, que o obriga a dizer a verdade.
Para
outros doutrinadores, o fundamento da obrigatoriedade dos contratos se
explica por um conjunto de motivos diversos, conforme assevera Arnaldo
Rizzardo (Contratos. Rio de Janeiro: Aide, 1988. v. 1. p. 37):
"Em verdade, o contrato obriga em função de
várias razões, todas de ordem prática, sem necessidade de teorizar os
fundamentos. É necessário o cumprimento em virtude da palavra dada, e
mais porque a lei ordena a obediência às cláusulas, cominando sanções
aos infratores. A estabilidade da ordem social e a necessidade de dar
segurança às relações desenvolvidas são outros fatores que ensejam a
irretratabilidade".
1.3
Limites de atuação dos contratantes.
De
acordo com ensinamentos do advogado catarinense Nelson Zunino Neto (op.
e loc. cit.), "(...) pacta sunt servanda é o princípio segundo o qual
o contrato obriga as partes nos limites da lei".
Deste
modo, o contrato só passa a ter obrigatoriedade entre as partes
contratantes a partir do momento em que estiverem preenchidos todos os
pressupostos de validade estabelecidos em lei.
Como
espécie de ato jurídico, para ter validade e eficácia o contrato
necessita de certos requisitos até então considerados pela lei como
indispensáveis, consoante enuncia o artigo 82 do Código Civil
Brasileiro, "in verbis": "Art. 82. A validade do ato jurídico requer
agente capaz (art. 145, n. I), objeto lícito e forma prescrita ou não
defesa em lei (arts. 129, 130 e 145)".
a)
Agente Capaz:
A
capacidade dos contratantes consiste, conforme assegura Rogério Marrone
de Castro Sampaio (op. cit. p. 22), "na aptidão para, em nome
próprio, contrair obrigações e contrair direitos (trata-se, aqui, da
capacidade de fato ou de exercício e não da de direito ou gozo que
decorre da personalidade jurídica)". Verifica-se quando os
contratantes não estão na situação dos elencados nos artigos 5.º
(absolutamente incapazes) e 6.º, caput (relativamente incapazes)
do Código Civil Brasileiro.(4)
Deste
modo, os contratos serão nulos (art. 145, I, CC) ou anuláveis (art. 147,
I, CC) se a incapacidade, absoluta ou relativa, não for suprida pela
representação ou pela assistência (art. 84, CC).(5)
b)
Objeto lícito:
Também
como pressuposto para a validade e eficácia dos contratos temos o objeto
lícito, que, conforme ensinamentos de Arnaldo Rizzardo
(Contratos. Rio de Janeiro: Aide, 1988. v. 3. p. 25), Caio Mário
da Silva Pereira (op. e vol. cit. p. 14), dentre outros, precisa também
ser possível, determinado e ter algum valor econômico.
Ser
lícito significa não atentar contra a lei, a moral, a ordem pública ou
os bons costumes. Quando é imoral, os tribunais aplicam o princípio de
que ninguém pode valer-se da própria torpeza ("nemo auditur propriam
turpitudinem allegans"), com fundamento no Código Civil, artigos 97,
que trata do dolo e da torpeza bilateral em que ninguém pode invocá-las
para anular o ato ou reclamar indenização, e 971, que proíbe a
restituição do pagamento quando este estiver sido feito com o intuito de
obter fim ilícito, imoral ou proibido por lei (6).
Ser
possível implica em ter que pactuar-se uma prestação realizável. A
impossibilidade, por sua vez, pode manifestar-se de duas formas:
fisicamente ou juridicamente. A impossibilidade física significa
contratar contrariando as leis da natureza e as forças do homem. Esta
impossibilidade deve ser absoluta, ou seja, existente para todos os
homens, que não poderão superar os impecilhos à sua realização,
resolvendo o vínculo contratual por motivo de força maior. Se for
relativa, atingindo deste modo apenas a pessoa do devedor ou do credor,
não constitui embaraço ao negócio jurídico (art. 1.091,
CC).(7) Já a impossibilidade jurídica, conforme assevera
Orlando Gomes (op. cit. p. 46), manifesta-se quando o ordenamento
jurídico proíbe que "certos interesses sejam objeto de relação
contratual", como por exemplo, contratar sobre herança de pessoa
viva (art. 1.089, CC), sobre bens que o titular não pode dispor, dentre
os quais, podemos citar a venda de coisas dotais e do imóvel gravado com
cláusula de inalienabilidade.(8)
Deste
modo, sendo o negócio jurídico ilícito ou impossível o seu objeto, o
ordenamento jurídico, no artigo 145, II, do Código Civil Brasileiro,
declara-o como nulo ("ad impossibilia nulla
obligatio").(9)
Ser
determinado ou determinável o objeto contratual, pois do contrário a
avença será inexeqüível. Segundo ensinamentos de Maria Helena Diniz
(Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais
e Extracontratuais. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 1995. v. 3. p. 25),
"o contrato deverá conter, portanto, os elementos necessários
(especificação do gênero, da espécie, da quantidade ou dos caracteres
individuais) para que se possa determinar o seu objeto, de modo que a
obrigação do devedor tenha sobre que incidir".
O
contrato deve possuir algum valor econômico. Esse pressuposto da
economicidade implica em dizer que o objeto do contrato, conforme
asseguram Arnaldo Rizzardo (op. cit. p. 25) e Maria Helena Diniz (op.
cit. p. 25), dentre outros, tem que importar em algum valor econômico
capaz de se transformar, direta ou indiretamente, em dinheiro, pois se
não tiver valor econômico não interessará ao mundo jurídico, já que não
terá suporte para uma ação judicial. Assim, a venda de apenas um grão de
alguma espécie de cereal, por não representar algum valor econômico, não
interessa ao mundo jurídico por não ser suscetível de apreciação
econômica, já que tão insignificante quantidade não despertaria nenhum
interesse no credor para mover ação judicial a fim de reclamar do
devedor o cumprimento da obrigação.
c)
Forma prescrita ou não defesa em lei ("forma dat esse rei, ou
seja, a forma dá ser às coisas"):
Segundo
ensinamentos modernos de Miguel Maria de Serpa Lopes (op. e vol. cit. p.
79), Maria Helena Diniz (op. e vol. cit. p. 25/26) e Carlos Roberto
Gonçalves (Direito das Obrigações: parte especial. 2. ed. São
Paulo: Saraiva, 1999. v. 6. p. 6), a forma pela qual os contratos são
realizados pode ser livre ou especial. Em regra é livre, pois em direito
civil não há severidade quanto à forma, bastando apenas a aceitação e a
proposta, ou seja, a declaração de vontades das partes para se
estabelecer o laço obrigacional entre estas, que por sua vez pode
manifestar-se de forma expressa, se dada verbalmente ou por escrito, e
tácita, se decorrer de fatos que autorizem o seu reconhecimento,
conforme assegura o artigo 1.079 do Código Civil Brasileiro, "in
verbis": "Art. 1.079. A manifestação de vontade nos contratos, pode
ser tácita, quando a lei não exigir que seja expressa".
Deste
modo, quando a lei nada exigir, gerará o contrato efeitos jurídicos
independente da forma que se revista, seja ela oral ou escrita (por
instrumento público ou particular), segundo disposição do artigo 129,
primeira parte, do Código Civil Brasileiro. A exceção à liberdade de
forma ocorre quando houver exigência expressa da lei, de acordo como
dispõe o artigo 129, segunda parte, do mesmo diploma, em que a lei irá
exigir a devida forma especial para a avença a ser celebrada, como
fundamento de sua real validade e eficácia jurídica tal como sucede, v.
g., na hipótese do art. 134 do CC.(10)
Assim,
determinados contratos em que a lei exige forma especial devem ser
revestidos dessas formalidades para sua validade e eficácia, sendo que o
seu não cumprimento leva a nulidade do ajuste, segundo dispõe o artigo
145, III, do Código Civil Brasileiro.(11) Também consolida a
argumentação o previsto no artigo 130 do mesmo diploma quando estatui
não valer o ato que deixar de revestir a forma determinada na lei,
exceto quando esta cominar sanções diferentes contra a preterição da
forma exigida.(12)
Exemplificando:
Consoante
a Lei n.º 6.015, de 31.12.73 (Registros Públicos), é admissível o
registro de contratos de promessa de compra e venda à margem da
matrícula do imóvel para surtir efeitos contra terceiros, forte no
artigo 167, I, ns. 9 e 20, sendo conseqüência do não registro a
inoposição dos pré-contratos em face de terceiros, " in verbis":
"Art. 167. No Registro de Imóveis, além da
matrícula, serão feitos:
I – o registro:
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e
venda, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de
arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço
tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma
só vez ou em prestações;
(...)
20) dos contratos de promessa de compra e
venda de terrenos loteados em conformidade com o Dec. Lei n. 58, de 10
de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o
loteamento se formalizar na vigência desta lei;"
É
importante não confundirmos a forma com a prova dos contratos, pois
apesar de estarem intimamente ligados, são inconfundíveis. A forma,
segundo Clóvis Bevilácqua (apud Maria Helena Diniz. op. e vol. cit. p.
26), "é o conjunto de solenidades, que se devem observar para que a
declaração de vontade tenha eficácia jurídica", enquanto a prova
"é o conjunto de meios empregados para demonstrar, legalmente, a
existência de negócios jurídicos". Portanto, bastante próximo é o
vínculo que liga a forma do contrato à prova, por exemplo, se a única
forma do contrato for por instrumento público, somente esta será a sua
prova , de acordo como determina o artigo 366 do Código de Processo
Civil Brasileiro, "verbis": "Art. 366. Quando a lei exigir, como da
substância do ato, o instrumento público, nenhuma outra prova, por mais
especial que seja, pode suprir-lhe a falta".
Se,
entretanto, ao contrato não se exigir forma especial, qualquer meio de
prova será aceito pela ordem jurídica, desde que esta não seja obtida de
maneira ilícita (art. 5.º, LVI, CF/88), conforme assevera o artigo 332
do Código de Processo Civil Brasileiro.(13)
Por
ser o contrato uma espécie de ato jurídico complexo, as mesmas normas
que regem as provas dos negócios jurídicos irão lhe regular, estando
estas previstas nos artigos 131 a 144 do Código Civil Brasileiro.
Além
desses elementos gerais e comuns para a validade e eficácia do ato
jurídico, em se tratando de contrato, conforme ensinamentos de Orlando
Gomes (op. cit. p. 48-53), existe mais um elemento considerado como
especial e essencial, que é o consentimento recíproco ou acordo de
vontades, para exprimir a incorporação de vontades diversas, devendo
estas serem manifestadas com a intenção real de realizar o contrato, sob
pena de ter sua validade afetada em face dos vícios ou defeitos dos
negócios jurídicos: (erro, ignorância, dolo, coação, simulação e
fraude).
Assim,
atendidos todos esses pressupostos de validade, o contrato como regra
geral de conduta obriga as partes. Podem surgir eventos e fatos,
supervenientes ao contrato ou não, alheios a vontade dos contratantes ou
não, que podem intervir na válida execução do contrato, implicando em
exceções que confirmam a regra geral.
Sobre
as limitações reportamo-nos aos saberes da professora Cláudia Lima
Marques (apud Nelson Zunino Neto. op. e loc. cit.), que leciona:
"A limitação da liberdade contratual vai
possibilitar, assim que novas obrigações, não oriundas da vontade
declarada ou interna dos contratantes, sejam inseridas no contrato em
virtude da lei ou ainda em virtude de uma interpretação construtiva dos
juízes, demonstrando mais uma vez o papel predominante da lei em relação
à vontade na nova concepção de contrato".
2 A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Faz-se
necessário o estudo acerca da Promessa de Compra e Venda de Imóvel já
que nos propomos a analisar as restrições relativas ao cumprimento das
mesmas.
Para
melhor compreendermos o que vem a ser a Promessa de Compra e Venda de
Imóvel é importante sabermos qual o conceito de Promessa de Compra e
Venda no qual se inclui tal bem.
É
inequívoco o entendimento doutrinário, embora se trate de um instituto
público em evolução, de que a promessa de compra e venda, que tem por
objeto um bem imóvel, também chamada de compromisso de compra e venda, é
um contrato preliminar, ou pré-contrato, e tem por fim a celebração da
compra e venda de imóvel, chamado de contrato futuro ou definitivo.
Está
direcionada aos indivíduos que, conforme leciona Altino Portugal Soares
Pereira (A Promessa de Compra e Venda de Imóveis no Direito
Brasileiro. 2. ed. Curitiba: Juruá, 1997. p. 21), "desejando
realizar a compra e venda, todavia não podem [ou não querem] fazê-lo, em
dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam à sua
realização, em data futura [futuro contrahere]". É notório este
acontecimento quando, v.g., o indivíduo se vê impedido de realizar uma
avença típica, ou quando esta de manifesta inoportuna oferecendo certas
condições desfavoráveis ao estipulante.
Este
contrato, de acordo com ensinamentos de Orlando Gomes (op. cit. p. 239),
é autônomo em relação ao contrato definitivo de compra e venda de imóvel
pela particularidade trazida em seu conteúdo, pois está em futuro ajuste
contratual.
No
cotidiano, bem como podemos perceber no decorrer do presente estudo,
várias são as designações oferecidas pela lei, doutrina e jurisprudência
do país a esta espécie de contrato, tais como: compromisso, promessa,
compromisso de compra e venda, promessa de venda, promessa de compra e
venda, promessa bilateral de compra e venda, promessa sinalagmática de
compra e venda, contrato de compromisso, contrato de promessa de compra
e venda, contrato preliminar de compra e venda, dentre outros.
A
promessa quanto aos seus efeitos pode ser unilateral ou bilateral. Daí
podermos dizer que sua conceituação é variável de acordo com o que
expressar. Passaremos a analisar cada um tipo de promessa com o intuito
de dirimir qualquer controvérsia existente entre estes institutos
jurídicos, embora não seja o nosso objetivo estudarmos a promessa
unilateral, pois o que nos interessa é a promessa bilateral de compra e
venda (de imóvel) devido está relacionada ao tema proposto, qual seja,
"Algumas restrições ao Compromisso da Força Obrigatória dos Contratos na
Promessa de Compra e Venda de Imóvel".
a)
Promessa Unilateral
Neste
caso, apenas uma das partes assume obrigações ("ex uno latere"),
sendo também denominada de contrato de opção. Assevera ainda Orlando
Gomes (op. cit. p. 239) quanto à promessa unilateral que, "na
formação, é negócio jurídico bilateral, nos efeitos, contrato
unilateral. Tanto pode ser contraída pela parte que pretende vender,
como pela que quer comprar, tendo caráter vinculante para um ou para o
outro contraente, conforme o caso."
b)
Promessa bilateral
b.1)
Conceito
O
que nos interessa, entretanto, em decorrência do tema proposto, estando
regulada por lei, é a promessa bilateral ou recíproca de compra e venda
(de imóvel), em que uma das partes se obriga a vender e a outra a
comprar (no futuro), determinado bem (imóvel), cujo preço na maioria das
vezes é pago em prestações. Segundo assevera Arnoldo Wald (op. cit. p.
305), "satisfeitos os deveres das partes (documentação do alienante e
preço pago pelo adquirente), assina-se a compra e venda (impropriamente
chamada de escritura definitiva)".
Conforme
a doutrina dominante, de acordo com a legislação pátria, a promessa
bilateral é um contrato preliminar em que as partes se obrigam a
celebrar um contrato futuro, que é a compra e venda (de imóvel).
Fundamentam a referida corrente doutrinária os pensamentos de autores
como Orlando Gomes (op. cit. p. 241) e Arnoldo Wald (op. cit. p.
305).
b.2)
Evolução histórica
A
origem dos loteamentos, na visão de Arnaldo Rizzardo (Promessa de
Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. rev., atual. e
ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. p. 17-18), foi uma
confirmação ao dinamismo da sociedade, já que por estar em constantes
transformações em todos os seus setores, quais sejam, sociais,
políticos, econômicos, comerciais etc., deve-se buscar adaptações para
solucionar os conflitos de interesses decorrentes dessas
modificações.
Teve
como marco a Revolução Industrial, pois até então as pessoas viviam sob
o regime do individualismo, onde se dividiam em classes com
características peculiares. Com esta, passou-se a ter duas classes
distintas, existentes até hoje: a dos patrões (capitalistas e burgueses)
e a dos proletários (trabalhadores assalariados). O loteamento vem
justamente em decorrência desta última classe, de forma a adaptar a
propriedade à sua capacidade econômica, já que passaram a fixar-se nos
grandes centros urbanos onde se localizavam as indústrias com aumento
crescente de mão-de-obra.
No
Brasil, conforme o mesmo autor, a Revolução de 1930 deu impulso ao
desenvolvimento das cidades em que se teve a venda de terrenos em
prestações como nova modalidade de comércio, com o intuito de adaptar as
condições econômicas das pessoas. O comprador não dispunha do valor
pedido pelo vendedor, então permitiu-se que ele pagasse o preço em
prestações, incorporadas à sua situação financeira.
Na
maioria das vezes, o dono do terreno se comprometia a vendê-lo em
prestações periódicas, mas no contrato já se estipulava a cláusula
resolutiva expressa no caso de inadimplemento. Estipulava-se, ainda, a
cláusula do decaimento, em que estando o promissário comprador
inadimplente, perdia todas as prestações já pagas. Tolerava-se assim a
mora com o intuito de rescindir o contrato e "locupletar-se" com o que
já havia recebido(14).Saía assim em prejuízo o promissário
comprador, pois além de perder as quantias já pagas, tinha ainda a
desvantagem de perder o imóvel.
Esta
situação não podia passar desprovida de qualquer solução. Os
legisladores preocupando-se com o fato, começaram a regulamentar os
loteamentos por meio de decretos-leis. Em 1936, um projeto de lei
dispondo sobre a compra e venda de imóveis à prestações foi apresentado
à Câmara dos Deputados.
Tramitando
pela Câmara, sofreu algumas alterações, mas quando Getúlio Vargas impôs
o golpe de Estado, foi o projeto para o Senado. O Congresso Nacional
sendo dissolvido, o projeto foi transformado pelo Poder Executivo no
decreto-lei n.º 58, de 10.12.1937, posteriormente regulamentado pelo
Dec. n.º 3.058, de 15.09.1938.
b.3)
Artigo 1.088,CC
"Art. 1.088, CC. Quando o instrumento público
for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode
arrepender-se antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos
resultantes do arrependimento, sem o prejuízo do estatuído nos arts.
1.095 a 1.097".
Enquanto
alguns contratos para terem validade e eficácia necessitam apenas da
aceitação e da proposta (forma livre), ou seja, da manifestação livre da
vontade, outros precisam de forma especial, ou seja, preencher certos
requisitos expressos na lei, v.g., quando condiciona a validade e
eficácia dos contratos à exigência de instrumento público (art. 133,
CC).
Desta
maneira, enquanto este contrato não revestir a forma especial expressa
na lei, não terá plena validade e eficácia, não se tornando ainda
obrigatório, o que confere a faculdade de arrependimento às partes de
tal avença, desde que não venha prevista a impossibilidade de sua
ocorrência.
Assim,
insere-se no contexto o contrato de compromisso de compra e venda de
imóveis (art. 134, II, CC) de qualquer natureza, exceto os excluídos por
lei, conforme leciona Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p.
71):
"Em nosso direito positivo, podemos subordinar
o estudo da forma às modalidades de promessas
existentes.
Teremos assim: (...) 3.º) as promessas
atinentes a imóveis de qualquer natureza, (...), se enquadram na
disposição do art. 1.088 do Código Civil vigente".
Exercendo
a parte o direito de arrependimento, não mais aceitando cumprir a
promessa, não poderá ser forçada, nem mesmo por intervenção do Poder
Judiciário, a assinar a escritura definitiva de compra e venda apta a
transferência de bens imóveis.
Entretanto,
o mencionado artigo, ao mesmo tempo que dá a faculdade de
arrependimento, atribui a parte que queira exercê-la o dever de
indenizar a outra nas perdas e danos, que segundo o disposto no art.
1.059 do Código Civil Brasileiro incluem, além daquilo que a parte
efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de
ganhar.(15)
Observa-se
ainda, conforme o art. 1.088 do CC, que além das perdas e danos a parte
que se arrependeu estará sujeita ao disposto nos arts.1.095 a 1.097 do
mesmo Código (arras penitenciais ou de arrependimento), ou seja, quem
deu causa perderá as arras, pois se for o compromissário comprador
perderá em proveito da outra parte, e se for o compromitente vendedor o
causador restituí-las-á em dobro. A respeito assim se posicionou o STF
conforme Súmula 412, "in verbis":
"Súmula 412. No compromisso de compra e venda
com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem as deu,
ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização
maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os
encargos do processo".
Percebe-se,
deste modo, que o artigo em estudo não é corolário ao Princípio da Força
Obrigatória dos Contratos em virtude de se ter a possibilidade de
arrependimento, embora atribua penalidades ao exercê-lo, restringindo
assim a autonomia da vontade daquele que primava pelo cumprimento do
contrato.
2.1
A situação em face do decreto n.º 58/37
Perante
o Direito Civil Brasileiro, o compromisso de compra e venda de imóvel
não está expressamente regulado, mas, como assevera Arnaldo Rizzardo
(op. cit. p. 20-21), este teve no entendimento de alguns autores seu
embrião perante o art. 1.088 do Código Civil Brasileiro e que apesar do
conflito de opiniões existente acerca da aplicação ou não do referido
artigo, o compromisso não tinha mais fundamentação total em outro
dispositivo legal.
Em
face do art. 134, II, do Código Civil Brasileiro,(16) que
exige o instrumento público como forma especial para a validade e
eficácia do negócio jurídico referente a imóvel de valor superior a
cinqüenta mil cruzeiros, o arrependimento, também denominado pela
doutrina de desistência, se tornava sempre cabível. Deste modo, não
gerando efeitos reais contra terceiros, a única conseqüência no caso de
inadimplemento seria as perdas e danos (indenização em dinheiro) e não a
execução coativa.
Maria
Helena Diniz (Código civil anotado. São Paulo: Saraiva, 1995. p.
687), assim define perdas e danos:
"Seriam as perdas e danos o equivalente do
prejuízo suportado pelo credor em virtude de o devedor não ter cumprido,
total ou parcialmente, absoluta ou relativamente, a obrigação,
expressando-se numa soma de dinheiro correspondente ao desequilíbrio
sofrido pelo lesado".
Sobre
a necessidade do legislador estabelecer normas de proteção aos
adquirentes de lotes , Arnaldo Rizzardo (op. cit. p. 306) assim
leciona:
"Não
havia garantia alguma para o promitente comprador no sistema então
vigente, pois a inflação galopante fazia com que a devolução simples ou
mesmo em dobro do pagamento recebido não correspondesse à real
valorização do terreno, o legislador decidiu estabelecer normas
adequadas para a proteção dos adquirentes de terras loteadas".
Em
decorrência desta situação surgiu o Decreto-lei n.º 58, em 10.12.1937,
baseado na Lei uruguaia n.º 8.733, de 17.06.1931, como forma de coibir o
abuso, com nova disciplina sobre o loteamento e a venda de terrenos para
pagamento em prestações, com os seguintes "considerandos", dentre
outros, que traduzem sua razão de ser:
"(...)
Considerando que as transações assim
realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art.
1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes
de assinada a escritura de compra e venda;
Considerando que esse dispositivo deixa
praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tem assim
por exclusiva garantia a seriedade e boa-fé e a solvabilidade das
empresas vendedoras;
Considerando que, para segurança das
transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda
de lotes, cumpre acautelar o compromisso contra futuras alienações ou
onerações dos lotes comprometidos;
(...)"
Nota-se
que este Decreto-lei veio com o escopo de proteger interesses da
coletividade, recebendo, assim, todos os seus dispositivos, o caráter de
ordem pública. Há no entanto, em face do exposto, a restrição pelo
Estado da autonomia da vontade das partes contratantes, de forma a
proteger os interesses daqueles que na maioria das vezes eram vítimas de
promessas não cumpridas. Deste modo, as disposições expressas neste
Dec-lei terão que ser fielmente observadas, pois se algum contrato for
realizado contrariando-as, será nulo.(17)
Acerca
desta não prevalência das cláusulas contrárias ao Dec-lei n.º 58/37,
Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p. 25), assim exemplifica:
"Não raro, vemos promessas de compra e venda
de imóveis celebradas, em que se declara que o respectivo conteúdo é
mera obrigação de fazer, ficando, por isso, vedado o registro do
contrato, que, se for efetuado, será, segundo os termos da convenção,
nulo de pleno direito. Isso porém, é inaceitável, em
direito".
Dentre
as disciplinas trazidas pelo Dec-lei n.º 58/37 (regulamentado
posteriormente pelo Dec. n.º 3.079, de 15.09.38), referente ao
compromisso de compra e venda de imóvel loteado para pagamentos em
prestações temos:
a)
Que o loteamento de imóveis urbanos ou rurais fosse precedido de
memorial e planta no registro de imóvel local:
"Art 1.º. Os proprietários ou co-proprietários
de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos
em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em
prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a
venda, a depositar no Cartório do Registro de Imóveis da circunscrição
respectiva:
I – um memorial (...)
II – planta do imóvel (...)
III – exemplar de caderneta ou do
contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes";
b)
Averbação no registro dos contratos de compromisso de venda, sua
transferência e rescisão:
"Art. 4.º. Nos Cartórios do Registro
Imobiliário haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de
acordo com o modelo anexo:
Nele se registrarão,
resumidamente:
a) por inscrição(18), o memorial de
propriedade loteada;
b) por averbação(19), os contratos
de compromisso de compra e venda (...), suas transferências e
rescisões". (grifo nosso)
"(...)".
c)
O registro do imóvel como hábil para ensejar a concessão de direito real
ao compromissário comprador
"Art. 5.º. A averbação atribui ao
compromissário direito real oponível a terceiros, quanto à alienação ou
oneração posterior e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de
venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e
data do assentamento".
O
supracitado art. 5.º do Dec.-lei n.º 58/37 foi considerado pela doutrina
como o marco para a evolução do contrato de promessa de compra e venda
de imóveis no Direito Brasileiro, sendo uma garantia que visa o
conhecimento deste contrato pela sociedade, merecendo o seu respeito.
Segundo
assevera o juiz Rogério Marrone de Castro Sampaio (op. cit. p. 81), deu
proteção ao contrato de compromisso de compra e venda de imóveis
loteados tornando-o irretratável, desde que o referido instrumento fosse
levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário. Transformando,
assim, o direito do compromissário comprador do lote de direito pessoal
que era em direito real oponível a terceiros, sendo indubitável o seu
valor "erga omnes", passando o adquirente a ter direito de impedir a
válida alienação do imóvel loteado a terceiros.
O
abalizado Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p. 27-28) leciona
que, de acordo com a nova concepção dada pelo Dec.-lei n.º 58/37, o
contrato de promessa de compra e venda de imóvel loteado distingue-se do
contrato definitivo de compra e venda, em face de sua formalização
perante o Registro Imobiliário, o que impõem considerá-los como
contratos autônomos, pois têm efeitos próprios. Prossegue
ensinando que ambos os contratos, em virtude do Dec.-lei, passam a ser
analisados sob a égide de dois efeitos – pessoais e reais.
Efeitos
pessoais vistos sob o prisma obrigacional, em que o contrato de compra e
venda "encerra a obrigação de transferir o domínio de certa coisa,
mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (CCB, art.1.122), e o
segundo, a recíproca obrigação de contratar a compra e venda, em data
futura".
E
em efeitos reais, que dá ao contrato de promessa de compra e venda
"um direito de prioridade à aquisição do domínio", e à compra e
venda, "o próprio direito de domínio".
d)
Concessão ao comprador de adjudicação compulsória na hipótese de recusa
do vendedor de assinar a escritura definitiva
"Art. 15. Os compromissários têm o direito de,
antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites
com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e
venda".
"Art. 16. Recusando-se os compromitentes a
outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissário
poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação
compulsória, que tomará o rito sumaríssimo".
O
art. 1.088, CC(20), possibilitava ao promitente vendedor
arrepender-se antes de assinar a escritura definitiva de venda do bem
imóvel (instrumento público), limitando-se a restituição ao
compromissário comprador do valor pago mais perdas e danos ou as arras
(Súmula 412, STF), favorecendo-se o promitente com a supervalorização do
imóvel antes comprometido. Já o Decreto-lei n.º 58/37 veio para
modificar tal situação, pois, de acordo com Arnaldo Rizzardo (op. cit.
p. 160/161), sendo o compromisso de compra e venda de imóvel uma
obrigação de fazer, o seu objeto consubstancia-se na ação do devedor em
fazer um contrato futuro, ou seja, na obrigação do promitente vendedor
em outorgar a escritura definitiva. Assim, conforme os dispositivos
mencionados, em não querendo assinar a escritura definitiva a que se
obrigou, estando formalizado e quitado o instrumento contratual, não
poderá o promitente vendedor ficar desobrigado de cumprir com a avença.
O referido Decreto-lei veio proteger o interesse da parte compradora.
Deste modo, o Estado é chamado a intervir, fazendo uso de sua autoridade
para impor o cumprimento da obrigação, suprimindo a manifestação
espontânea da vontade do inadimplente por meio de uma sentença
constitutiva, permitindo a adjudicação compulsória.
A
respeito, o Supremo Tribunal Federal assim se posicionou: "Súmula
166. É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda
sujeito ao Dec. lei 58, de 10.12.37".
O
procedimento da ação de adjudicação compulsória, na vigência do antigo
Código de Processo Civil de 1939, era regulado pelos arts. 345 a 348, já
com a vigência do atual Código de Processo Civil, de 11.01.1973, é
tratado pelos arts. 287 no procedimento comum e 632 a 645 quando cabível
a execução da obrigação de fazer.
No
caso do compromissário comprador que já pagou todo o preço, mas não
registrou o compromisso, e o promitente vendedor se recusa a outorgar a
escritura definitiva, há grande controvérsia doutrinária e
jurisprudencial da imprescindibilidade ou não do registro como condição
para a ação de adjudicação compulsória.
O
direito à adjudicação compulsória, nesta situação, em conformidade com a
Súmula 167 do STF, fica condicionada ao registro do contrato no Cartório
Imobiliário, "in verbis": "Não se aplica o regime do Dec. –lei 58, de
10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro
imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o
registro".
Posteriormente
a matéria foi regulada pelos arts. 639, 640 e 641 do Código de Processo
Civil, em que dilatou o uso da ação de adjudicação compulsória, "in
verbis":
"Art. 639. Se aquele que se comprometeu a
concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso
possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que
produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado".
"Art. 640. Tratando-se de contrato, que tenha
por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de
outro direito, a ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não
cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais,
salvo se ainda não exigível".
"Art. 641. Condenado o devedor a emitir
declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado,
produzirá todos os efeitos da declaração não
emitida".
A
respeito, Arnaldo Rizzardo (apud Bruno Mattos e Silva. Compra de
Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos.
São Paulo. 09 set. 1999. Informação por correio eletrônico.
www.yahoo.com.br), assim atesta:
"Os obstinados opositores da adjudicação
compulsória por falta de registro têm seus argumentos postos por terra
diante das normas inseridas nos arts. 639, 640 e 641 do CPC. Esquecem
que sua renitência deixa de ter eficácia se o interessado buscar a
solução através da execução especialmente prevista no art. 640
(...)".
Para
se autorizar a aplicação do art. 639, do CPC, é necessário que no
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel haja cláusula
impedindo o arrependimento, desobrigando assim o registro do referido
instrumento no cartório imobiliário, conforme vem decidindo o Superior
Tribunal de Justiça deixando de aplicar a Súmula 167 do STF, de acordo
com a Nota 4, ao art. 16, do Dec. lei 58/37, Theotonio Negrão, Código
Civil, 15. ed:
"SÚMULAS SOBRE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(as Súmulas 167 e 413 do STF não vêm sendo aplicadas pelo STJ, que não
exige, para a ação de adjudicação compulsória ou a prevista no art. 639
do CPC, que o compromisso conste do registro de
imóveis):
(...)
Súmula 167 do STF: "Não se aplica o regime do
Dec. –lei 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito
no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a
efetuar o registro".
Súmula
413 do STF: "O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não
loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os
requisitos legais".
É
importante ressaltar que a falta de registro do contrato de compra e
venda de imóvel, conforme o art. 15 do Dec. –lei 58/37, não dá ao
compromissário direito real oponível a terceiros. Destarte, se o
promitente vendedor não honrar a avença, descumprindo-a, vendendo o
imóvel para uma terceira pessoa antes do ingresso da ação de adjudicação
compulsória, torna-se impossível esta ação em favor do compromissário,
resolvendo-se o contrato em perdas e danos. Prevalece, para este caso de
duas escrituras do mesmo imóvel, a regra do art. 186 da Lei n.º
6.015/73, em que terá prioridade na aquisição, para se tornar o
proprietário daquele imóvel, quem fizer em primeiro lugar o
protocolo(21) no registro imobiliário, "in verbis": "Art.
186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a
preferência dos direitos reais (...)".
Estendeu
ainda este diploma legal, proteção ao compromissário comprador de imóvel
não loteado – art. 22 do Dec. –lei n.º 58/37, modificado pela Lei n.º
649, de 11.03.49
A
lei 649, de 11.03.49, deu nova redação ao art. 22 do Dec. –lei n.º 58/37
(posteriormente modificado pela lei 6.014, de 27.12.73), estendendo tal
proteção aos imóveis não loteados, "in verbis":
"Art. 22. Os contratos, sem cláusula de
arrependimento, de compromisso de compra e venda (...) de imóveis não
loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva
sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos(22) a
qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a
terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos
termos dos arts. 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo
Civil".
Com
relação ao uso do direito à adjudicação compulsória, assegura Erasto
Villa-Verde de Carvalho (op. cit. p. 59) que esta é permitida nos dois
casos, havendo, diferença, pois ao referir-se a imóveis loteados,
regulados pelos arts. 15 e 16 do Decreto-lei n.º 58/37, o pedido não
depende do registro no cartório imobiliário, enquanto que, em se
tratando de imóveis não loteados, abordados no supra citado art. 22 do
mesmo diploma legal, o registro era necessário.
Mesmo
havendo previsão no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
quanto a faculdade de arrependimento, caso já pago integralmente o
preço, deverá ser observado, como regra, o seguinte posicionamento do
STF (apud Arnaldo Rizzardo. op. cit. p. 147-148): "Inadmissível o
arrependimento do promitente vendedor quando o preço já se acha
integralmente pago".
Desta
forma, efetuado integralmente o pagamento das prestações, presume-se que
houve a desistência tácita do direito de arrependimento.
2.2
A situação nos imóveis loteados (lei n.° 6.766/79)
A
Lei n.º 6.766, de 19.12.79, dispondo sobre o parcelamento do solo
urbano, também regulou os contratos de compromisso de compra e venda de
imóvel, nos arts 25 e ss. "Art. 25. São irretratáveis os compromissos
de compra e venda, (...), os que atribuam direito a adjudicação
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiros".
Da
mesma forma dos arts. 15 e 16 do Dec.-lei n.º 58/37, este art. 25
regulando o pré-contrato não admitiu a faculdade do arrependimento,
atribuindo ao compromissário comprador um direito real de aquisição
desde que sejam tais títulos registrados no competente cartório de
imóveis e, estando quite o adquirente, tem este o direito de promover a
ação de adjudicação compulsória. Percebe-se, então, que o registro não é
condição para adquirir o direito de se ingressar com esta ação.
No
caso de haver inadimplemento culposo, responderá o devedor pelo
cumprimento da prestação mais as penalidades previstas no contrato e na
lei.
2.3
O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Dentre
os princípios norteadores da relação contratual, convalidando o da força
obrigatória, temos o princípio da autonomia da vontade.
Esta
autonomia volitiva é indispensável, haja vista ser necessária para o
ajustamento das cláusulas contratuais pelas partes. Porém, modernamente
esta liberdade em face da nova concepção social do conceito de contrato,
passa a ser limitada, com a finalidade não só de restabelecer o
equilíbrio contratual como também de preservar o interesse da sociedade
como um todo, daí ser regulada por normas de ordem pública.
Em
conseqüência, o Estado, através das leis, interfere nas relações
contratuais limitando a vontade das partes, por meio de normas
consideradas pelo direito de imperativas.
Para
tanto, a conceituada doutrinadora Cláudia Lima Marques (Contratos no
Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações
contratuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992. p. 51), assim
prevê as expectativas para o poder limitador estatal nas relações
contratuais:
"Haverá um intervencionismo cada vez maior do
Estado nas relações contratuais, no intuito de relativizar o antigo
dogma da autonomia da vontade com as novas preocupações de ordem social.
É o contrato, como instrumento à disposição dos indivíduos na sociedade
de consumo, mas, assim como o direito de propriedade, agora limitado e
eficazmente regulado para que alcance a sua função
social".
Segundo
os ensinamentos desta mesma autora (op. cit. p. 54-56), o Estado que
antigamente separava-se da sociedade em virtude da filosofia do estado
liberal, cuja intervenção não se permitia nas relações contratuais dos
particulares, hoje toma novo rumo com o intuito de combater os abusos
decorrentes da livre manifestação da vontade dos indivíduos, v.g., na
proscrição da usura e na declaração da ineficácia de certas cláusulas
exonerativas. Tudo isso com o fim de satisfazer a função social do
contrato, já que este é tido como meio movimentador de riquezas e
realizador dos interesses dos particulares.
Nesse
contexto, surge a Lei n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990, conhecida
como Código de Defesa do Consumidor - CDC, sendo o mais atual
agrupamento de normas com a finalidade de disciplinar as relações
contratuais entre fornecedor e consumidor, conforme a nova concepção da
teoria contratual.
Este
Código dispõe basicamente "sobre a proteção e defesa do consumidor". São
disposições de ordem pública e de interesse social (art. 1.º, do CDC),
com fundamentação nos arts. 5.º, XXXII e 170, V, da Constituição Federal
de 1988 e art. 48 de suas disposições transitórias, a saber:
"Art. 5.º, XXXII, CF/88. O Estado promoverá,
na forma da lei, a defesa do consumidor;"
"Art. 170, V, CF/88. A ordem econômica,
fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por
fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça
social, observados os seguintes princípios:
(...)
V - defesa do consumidor;"
"Art. 48, ADCT. O Congresso Nacional, dentro
de cento e vinte dias da promulgação da Constituição, elaborará código
de defesa do consumidor".
Embora
hajam entendimentos doutrinários conflitantes sobre o assunto, colocar
determinados bens imóveis dentre os produtos de consumo é realidade que
se mostra de todo recomendável fazendo com que sejam também
disciplinados pela Lei n.º 8.078, de 11. 09.90, conforme lecionam José
Cretella Júnior e René Ariel Dotti (Comentários ao código do
consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 1992. p. 185), nos seguintes
termos:
"Mesmo
que se ponha a discussão a respeito de serem ou não os bens imóveis
equiparados aos produtos, tais como definidos no art. 3.º, § 1.º do CDC
(dado que parte da doutrina - ainda que entenda ser necessária a
proteção contra os abusos cometidos contra adquirentes de bens imóveis
excluídos da categoria de produtos de consumo, pois a sua
aquisição exige instrumento formal e solene, não são, via de regra,
objeto de negociação em massa e possuem um regramento próprio por parte
do direito comum), a verdade é que tais bens efetivamente foram
alcançados pela lei. E, como tal, ficam sujeitos à regra especial do
art. 52".
Como
forma de enquadrarmos o contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel entre as relações de consumo reguladas pelo CDC, necessário se
faz, à luz deste diploma, estabelecermos os conceitos dados às partes
contratantes (fornecedor/consumidor), bem como do objeto desta relação
(produto). Ao nosso ver, contudo, somente os imóveis loteados é que se
sujeitam ao CDC, em vista de vincularem considerável número de
adquirentes, todos consumidores de objetos de um mesmo fornecedor.
Deixando
o compromissário comprador de cumprir com a sua obrigação de pagar as
prestações avençadas, pode o promitente vendedor, conforme leciona o
magistrado Rogério Marrone de Castro Sampaio (op. cit. p. 82),
"valer-se da ação de rescisão contratual (ou resolução) cumulada com
pedido de reintegração de posse". Para isso, entretanto, exige-se a
interpelação prévia do compromissário comprador inadimplente para
constituí-lo em mora, conforme exige a Súmula 76 do STJ, "in verbis":
" A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não
dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o
devedor".
Tratando-se
de imóvel loteado (urbano) terá o compromissário devedor o prazo de 30
dias para purgar a mora, conforme enuncia o art. 32 da Lei n.º 6.766/79,
e de 15 dias no caso de imóvel não loteado (a título de esclarecimento),
de acordo com o art. 1.º do Decreto-lei n.º 745/69, "in verbis":
"Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o
contrato será rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora
o devedor.
§ 1.º. Para os fins deste artigo o
devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial
do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se
vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de
intimação.
§ 2.º. Purgada a mora, convalescerá o
contrato.
§ 3.º. Com a certidão de não haver sido feito
o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o
cancelamento da averbação".
"Art. 1.º. Nos contratos a que se refere o
art. 22 do Decreto-lei n.º 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que
deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do
promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por
intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com 15
(quinze) dias de antecedência".
Havendo
a resolução contratual do compromisso de compra e venda de imóvel por
sentença judicial e reintegrado na posse o promitente vendedor,
proíbe-se a estipulação contratual que permita a perda total das
prestações pagas pelo compromissário comprador, em face do que dispõe o
Código de Defesa do Consumidor - CDC, no Capítulo VI (Da Proteção
Contratual), Seção II (Das cláusulas abusivas), art. 53, caput,
"in verbis":
"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto
alienado".
3 ALGUMAS RESTRIÇÕES AO PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA
DOS CONTRATOS NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
O
princípio da força obrigatória dos contratos, como já foi visto, é
aquele que o contrato uma vez celebrado preenchendo todos os
pressupostos de validade e eficácia, faz lei entre as partes, devendo
ser fielmente cumprido. Desse modo, as cláusulas contratuais estipuladas
não podem ser modificadas unilateralmente e nem mesmo judicialmente.
Porém,
no Direito atual esse princípio, embora tido como regra não é absoluto,
pois possui algumas atenuações tornando-o relativo. Destarte, o contrato
pode ser modificado em virtude de decisão recíproca das partes, por caso
fortuito e força maior, e por revisão judicial, hoje com aceitação
crescente pela doutrina e pelos tribunais.
3.1
Caso fortuito e força maior.
Conforme
ensinamentos de Antônio José de Souza Levenhagen (Código civil:
comentários didáticos: direito das obrigações, arts. 863 a 1.187. 4.
ed. São Paulo: Atlas, 1995. p. 171), a responsabilidade baseada na culpa
oriunda da inexecução total ou parcial das obrigações, poderá deixar de
existir na ocorrência de um fato poderoso e cujo acontecimento seja
alheio à vontade do devedor, que, destarte, lhe exclua qualquer culpa.
Este fato é o que em direito vem a chamar-se de caso fortuito ou força
maior.
O
Código Civil Brasileiro conceitua caso fortuito e força maior no art.
1.058, "in verbis": "Art. 1.058, Parágrafo único, CC. O caso
fortuito, ou de força maior, verifica-se no fato necessário, cujos
efeitos não era possível evitar, ou impedir".
Há
grande confusão doutrinária quanto a distinção do caso fortuito e força
maior. Alguns entendem que o caso fortuito se baseia na
imprevisibilidade, sendo um fato humano, enquanto que a força maior se
assenta na irresistibilidade, sendo um fato natural.
A
própria legislação no artigo 1.058 dá o mesmo efeito e conseqüência para
ambas as situações, o que levou Arnoldo Wald (op. cit. p. 141), a obter
a seguinte conclusão : "Assim a doutrina brasileira dominante considera
como sinônimos perfeitos o caso fortuito e a força maior,
equiparados pela lei".
O
que se deve levar em consideração é que a definição trazida pelo Código
abrange, conforme orientações do supracitado autor (op. cit. p. 140),
"tanto os fatos naturais (incêndio, inundação), como os fatos de
terceiros ou do poder público (guerra, ato do governo), desde que
caracterizados pela inevitabilidade e irresistibilidade".
No
campo da responsabilidade as conseqüências oriundas desses
acontecimentos são as mesmas, de acordo com disposição do art. 1058,
caput, do mesmo diploma, "in verbis":
"Art. 1.058. O devedor não responde pelos
prejuízos resultantes de caso fortuito, ou força maior, se expressamente
não se houver por eles responsabilizado, exceto nos casos dos arts. 955,
956 e 957".
A
realidade mostra-se no sentido de que, no campo teórico, existem
diferenças entre ambos, mas, no campo prático, nenhuma utilidade teria
visto que o próprio Código as toma como sinônimos. Ambos levam à
exclusão da responsabilidade do devedor que, para ocorrer, conforme
ensinamentos de Antônio José de Souza Levenhagen (op. cit. p. 172),
reclama os seguintes elementos indispensáveis :
"1.º) Fato necessário, ou seja, um fato
estranho ao devedor e que não lhe pode ser imputado. Se o devedor teve
participação na realização desse fato, o acontecimento em nada lhe
aproveitará, continuando, portanto, responsável pela obrigação. 2.º)
Impossibilidade de evitar ou impedir os efeitos do fato, do que
redundou tornar-se impossível o cumprimento da
obrigação".
O
dispositivo legal acima mencionado não admite a irresponsabilidade do
devedor se este expressamente responsabilizou-se por atos/fatos
decorrentes de caso fortuito ou força maior. Destarte, na hipótese de
vir a acontecer algum desses excludentes de responsabilidade, nenhuma
isenção terá o devedor, salvo se tais fatos atingirem interesses de
ordem pública. Traz ainda ressalva na parte final referindo-se aos
artigos 955, 956 e 957, CC, em que não se admite a exclusão da
responsabilidade do devedor na ocorrência de caso fortuito e força
maior, havendo ou não cláusula expressa, se tais fatos acontecerem
estando ele em mora, exceto se provar que não concorreu para o atraso da
prestação, ou que o dano ocorreria mesmo com o adimplemento.
Deste
modo, ocorrendo durante o período contratual caso fortuito ou força
maior tornando as obrigações (prestações) impossíveis de serem
cumpridas, a parte lesada poderá pleitear a resolução do contrato
baseada na inexecução involuntária, o que recolocará as partes, em
regra, na mesma situação que antes do negócio jurídico se encontravam
("statu quo ante"), isentas do pagamento da indenização por perdas e
danos. Entretanto, conforme assegura Orlando Gomes (op. cit. p. 177),
para que esta resolução ocorra deverá ser a impossibilidade
superveniente, objetiva, total e definitiva. Superveniente, porque deve
ocorrer após o contrato firmado. Objetiva ou absoluta porque tem que
dar-se para todos os homens, pois se disser respeito só à própria pessoa
do devedor, ou seja , de forma relativa, não pode ser considerada como
involuntária. Total, pois se ocorrer de maneira parcial presume-se que o
credor ainda tem interesse em prosseguir com a avença. Enfim, a
impossibilidade deve ser definitiva, com um lapso de tempo tão grande
que acarrete desinteresse ao credor em continuar com a execução do
contrato.
Para
que ocorra a extinção do contrato pela resolução, assim leciona Orlando
Gomes (op. cit. p. 179):
"A resolução opera-se, nesse caso,
de pleno direito, como na hipótese da cláusula resolutiva
expressa. Desnecessário, portanto, requerê-la ao juiz. Cabe a
intervenção judicial para compelir o contratante a restituir o que
recebeu, ou mesmo, para lhe ser reconhecido o direito de recusar a
contraprestação. Sustenta-se, entretanto, que ainda nesse caso a
resolução deve ser judicialmente decretada".
3.2
Revisão judicial dos contratos.
A
revisão judicial dos contratos a termo ou de trato sucessivo, advinda da
cláusula rebus sic stantibus, hoje denominada teoria da imprevisão, de
acordo com o pensamento do mestre Antônio Campos Ribeiro (Teoria da
Imprevisão, Cursos Jurídicos em Vídeo, (fita de vídeo). TELE-JUR. Rio de
Janeiro, 1 fita, 117:00 min, col, sonorizado, 8 mm, VHS), teve sua
origem histórica por volta dos séculos XII e XIII, sendo uma criação do
Direito Natural, introduzida no Direito Canônico por doutores da igreja,
dentre os quais podemos citar, Graciano, Bartolomeu e Santo Tomás de
Aquino (para que as partes continuem obrigadas ao que prometeram,
necessário se faz que as circunstância continuem as mesmas). Com ampla
divulgação entre os séculos XIV e XVI, atingiu seu apogeu no séc. XVIII.
Os
princípios dominantes naquela época que, uma vez presentes, permitiriam
a revisão dos referidos contratos podiam ser enumerados da seguinte
forma:
1)
Que tivesse ocorrido alteração grave no conteúdo do contrato, que não se
fazia presente a quando da estipulação;
2)
Que esses fatos fossem imprevisíveis na hora da celebração do
contrato;
3)
A não aceitação pelo devedor ou por outra pessoa, se este pudesse prever
que aquela circunstância aconteceria posteriormente, e que viria a
tornar-se excessivamente onerosa a prestação, impossibilitando-o de
adimplí-la.
Almejava-se
o justo exteriorizado pelo equilíbrio que deve deter as pessoas que
contratam. Destarte, as vantagens, lucros, prerrogativas, direitos, não
podem ultrapassar o limite do razoável, senão levaria à injustiça.
Combatia-se, deste modo, o enriquecimento ilícito de uma parte e o
conseqüente empobrecimento desmotivado, injustificado da outra.
Mas
a doutrina da cláusula rebus sic stantibus perdeu sua prevalência
nos fins do séc. XVIII e início do séc. XIX, mais precisamente com o
Código de Napoleão que silenciou-se a respeito, adotando, expressamente,
a irretratabilidade dos contratos como regra. Fundamentou-se esta em
decorrência da transformação econômica e política que sofreu a Europa
com a Revolução Francesa, devido aos seus princípios de liberdade,
fraternidade e igualdade. Este último, aliás, deu origem à autonomia da
vontade, dando impulso ao liberalismo econômico do não intervencionismo
estatal.
Pelo
princípio da igualdade as partes são iguais perante a lei e no momento
da celebração do contrato podiam discutir as cláusulas, exceto as que
tratassem de alterações unilaterais posteriores. Esta igualdade é
considerada pelo mesmo autor como "utópica", pois dá ensejo ao princípio
da autonomia da vontade em que as partes contratam livremente, e por
isso têm o dever de cumprir o que estipularam, sob pena de execução
patrimonial forçada.
Conforme
ensinamentos de Cláudia Lima Marques (op. cit. p. 54-55), antigamente,
diante as concepções do Estado liberal, mantinha-se uma separação quase
que absoluta entre o Estado e a sociedade. Não era permitido a
intervenção estatal nas estipulações obrigacionais entre particulares,
exercendo-se ao máximo a autonomia da vontade. Deste modo, o juiz não
tinha o poder de controlar o conteúdo do contrato, a justeza e o
equilíbrio das obrigações assumidas. Daí se teve a exploração dos menos
favorecidos economicamente, pois mesmo ocorrendo fatos posteriores ao
contrato que pudessem alterar-lhe a sua essência, de maneira a acarretar
enriquecimento indevido para um e a excessiva miséria para o outro,
jamais, pelo princípio da autonomia da vontade, se admitia a alteração
do contrato, ainda que esses fatos fossem imprevisíveis, inevitáveis e
irresistíveis.
Com
a eclosão da 1.ª Guerra Mundial, o princípio da autonomia da vontade
teve sua decadência, pois todas as obrigações contratadas no início ou
durante este episódio tornaram-se impossíveis de ser cumpridas em face
das alterações advindas.
Daí
lembrou-se dos princípios dos doutores da igreja, pois pensou-se
naqueles que, além de muito atingidos pela guerra, em face de nova
execução do contrato, poderiam perder o resto que tinham.
Então
começaram a surgir leis que significam o retorno da cláusula rebus
sic stantibus, mas agora chamada de teoria da imprevisão, que tratou
da imprevisibilidade dessas circunstâncias que levariam à revisão
judicial do contrato pela autoridade competente, tendo no Brasil seu
efeito a partir do ano de 1932.
Assim,
uma nova concepção foi dada ao contrato pela supremacia de sua função
social, e então, a partir daí, o Estado começa a intervir neste
instrumento, pelos motivos que leciona Álvaro Henrique Teixeira de
Almeida (COAD. Seleções Jurídicas. Outubro 1999. p. 11):
"Com efeito, o culto pela liberdade
desenfreada estava levando a conseqüências desastrosas, eis que outros
valores humanos, tão fundamentais quanto a própria liberdade que se
cultuava, estavam sendo subestimados".
No
direito atual, embora o princípio da força obrigatória dos contratos
seja a regra em virtude da segurança que as partes possuem e buscam no
contrato, existem atenuações defendidas pela doutrina e tribunais, em
face do dirigismo contratual, convertendo-se em restrições promovidas
através da teoria da imprevisão, cuja expressão mais conhecida no mundo
jurídico é a cláusula rebus sic stantibus ("estando as coisas
assim" ou "enquanto as coisas estão assim"), derivada da fórmula
contractus qui habent tractum sucessivum et dependentium de futuro
rebus sic stantibus intelliguntur. ("os contratos que têm trato
sucessivo e dependem do futuro devem permanecer na mesma situação em que
foram celebrados").
Esta
teoria impondo restrições ao princípio da força obrigatória dos
contratos dá ao juiz o poder de revisão de tais avenças, na ocorrência
de fatos supervenientes, excepcionais e extraordinários, que acarretem
onerosidade excessiva para um dos contratantes e o conseqüente
enriquecimento ilícito do outro, causando assim insuportável
desigualdade entre as partes.
Com
relação a ocorrência de tais fatos influindo nos efeitos dos contratos,
assim assevera Luís Alberto de Carvalho Fernandes (apud Álvaro Henrique
Teixeira de Almeida. op. cit. p. 13):
"(...) freqüentemente, na vida do direito,
celebram-se contratos que não se destinam a produzir efeitos desde o
momento da sua perfeição, ou que se traduzem numa série de prestações
que se prolongam no tempo. Ora, pode suceder que fatos posteriores à
celebração de contratos desse tipo, e imprevisíveis nesta data, venham
alterar profundamente as circunstâncias em que as partes basearam a
regulamentação dos seus interesses, de tal modo que se subverta
completamente a economia do contrato, e tornando as prestações de uma
das partes muito mais difíceis ou onerosas de cumprir do que se poderia
deduzir da vontade consubstanciada no contrato".
Para
que ocorra a possibilidade de revisão contratual pela autoridade
judicial, nessas circunstâncias, introjetando-se alteração do conteúdo
da avença com a finalidade de restabelecer o equilíbrio entre as partes
contratantes, é necessário a presença de certos requisitos que assim são
enumerados por Arnoldo Medeiros da Fonseca (apud Rogério Ferraz Donnini.
A Revisão dos Contratos no Código Civil e no Código de Defesa do
Consumidor. São Paulo: Saraiva, 1999. p. 61):
"a) alteração radical no ambiente objetivo
existente ao tempo da formação do contrato, decorrente de circunstâncias
imprevistas e imprevisíveis; b) onerosidade excessiva para o devedor e
não compensada por outras vantagens auferidas anteriormente, ou ainda
esperáveis, diante dos termos do ajuste; c) enriquecimento inesperado e
injusto para o credor, como conseqüência direta da superveniência
imprevista".
Além
desses requisitos, outros são considerados pela doutrina como
indispensáveis à caracterização da teoria da imprevisão, quais
sejam:
1)
a não execução integral do contrato, ou seja, é necessário que pelo
menos uma prestação deva estar pendente;
2)
a inexistência de mora antes do acontecimento, pois entende-se que o
credor não pode ter prejuízo em decorrência da mora do devedor.
É
importante ressaltar que o objetivo é combater o excesso causador do
desequilíbrio, conforme pronuncia Antônio Campos Ribeiro (op. cit.):
"Não se condena o ganho, mas se condena o
ganho excessivo;
Não se condena o lucro, mas se condena o lucro
excessivo;
Não se condena que uma das partes tenha o
poder de exigir, mas que esse poder de exigir não se transforme em
arbítrio;
Não se está condenando que uma das partes
tenha vantagem, mas que essa vantagem seja onerosa demais para o
outro;
Não se admite que uma das partes não tenha o
ônus, mas que esse ônus não seja excessivo que leve a
miserabilidade".
Havendo
grave desequilíbrio, surge a possibilidade ao Poder Judiciário de
readequar o vínculo contratual, restabelecendo o equilíbrio inicial.
Apesar
do Código Civil Brasileiro não ter consagrado de modo expresso que as
partes possam recusar-se ao cumprimento da prestação/obrigação na
superveniência dos fatos e das condições aludidas, muito se discutiu
sobre a possibilidade de aplicação ou não da teoria da imprevisão,
surgindo assim posicionamentos divergentes.
A
corrente que não adota a teoria da imprevisão baseia-se na ausência de
norma expressa criada pelo legislador; enquanto a outra corrente que a
admite, hoje possui prevalência, fundando-se na nova concepção do
contrato, na sua função social e na adoção pela melhor doutrina e
jurisprudência da clausula rebus sic stantibus, desde que
presentes as condições indicadas.
Muitos
autores reconhecem que o Código Civil Brasileiro contém resquícios da
teoria da imprevisão, demonstrando assim, a recepção da exceção pelo
direito brasileiro. Os suportes invocados e freqüentemente considerados
como consagradores da recepção da referida teoria pela doutrina são os
arts. 82, 762 I e II, 1.058, 1.091, 1.131, 1.205, 1.250 e 1.499 do
Código Civil.
Adotando
a teoria que impede e exclui a onerosidade excessiva, o Código de defesa
do Consumidor admitiu expressamente a revisão judicial dos contratos nos
arts. 6.º, V e 51. Estabeleceu este diploma legal como direito básico do
consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam
prestações desproporcionais ou sua revisão em face de fatos
supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, afastando assim
qualquer dúvida quanto a sua aplicação no direito brasileiro, pelo menos
no âmbito do mencionado Código.
Por
derradeiro, acompanhando a evolução da legislação mais avançada, o
direito brasileiro está próximo a aumentar a quantidade de países que
adotam o sistema revisionista, visto que hoje tramita no Congresso
Nacional o Anteprojeto do novo Código Civil, revisado por Miguel Reale,
que prevê a possibilidade de modificação ou resolução do contrato por
onerosidade excessiva das prestações assumidas, conforme disposição dos
arts. 478 a 480, "in verbis":
"Art. 478. Nos contratos de execução
continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar
excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de
acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a
resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão
à data da citação".
"Art. 479. A resolução poderá ser evitada,
oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do
contrato".
"Art. 480. Se no contrato as obrigações
couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que sua prestação
seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a
onerosidade excessiva".
Deste
modo, com a revisão judicial advinda da teoria da imprevisão (cláusula
rebus sic stantibus), se estará protegendo mais amplamente a paz
nas relações sociais promovendo o bem comum por meio do equilíbrio
contratual, mantendo a igualdade entre as partes com a percepção e
convicção de que o interesse particular não predominará sobre o
social.
4 A POSIÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA.
Para
cotejo e análise, anotamos posicionamentos jurisprudenciais atualmente
considerados, que ainda permitem a perda das quantias pagas, antes da
vigência do CDC:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Inadimplemento do promitente comprador da última parcela - Rescisão -
Contrato com cláusula que prevê perda das prestações pagas -
Inaplicabilidade das normas do CDC por ser posterior ao negócio -
Entendimento jurisprudencial de redução proporcional da pena
convencional.
Ementa da Redação: No compromisso de compra e
venda de imóvel, o não-pagamento da última parcela pelo promitente
comprador enseja a rescisão do contrato, nos termos do art. 1092,
par.ún., do CC. Como o negócio foi realizado antes do advento do CDC,
não se pode aplicar a norma estampada em seu art. 53, ou seja, a
proibição do perdimento das prestações pagas, mas a jurisprudência tem
adotado a possibilidade de redução proporcional da pena convencional;
assim, deverá a promitente vendedora devolver 90% das prestações pagas,
percentual que tem o dom de equanimidade contratual, na medida em que
repassa a importância necessária para cobertura dos prejuízos da
rescisão".
in RT 739/270, Ap.271.349-2/2 - TJSP, 3.ª Câm.
- j. 03.12.1996 - rel. Des. Ênio Zuliani. Juntamos cópia do acórdão nos
anexos.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato
firmado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor -
Estipulação da perda das prestações pagas no caso de resolução
contratual em virtude do inadimplemento do compromissário-comprador -
Admissibilidade - Valor, porém, que poderá ser reduzido, a critério do
Juiz - Inteligência do art. 924 do CC.
Ementa da Redação: No compromisso de compra e
venda, firmado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, é
válida a estipulação da perda das prestações pagas em virtude de
resolução contratual decorrente do inadimplemento do
compromissário-comprador, em face da natureza de cláusula penal
compensatória, podendo o Juiz, a seu critério, reduzir o valor da perda
das prestações adimplidas, conforme disposto no art. 924 do
CC".
in RT 750/227, Resp 115.787-RS - STJ, 3.ª T. -
j. 10.06.1997 - rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 20.10.1997. Juntamos
cópia do acórdão nos anexos.
Diverso
não é o entendimento dos Tribunais superiores quando à aplicação da
teoria da imprevisão nos casos em que há o enriquecimento ilícito ao
credor e a onerosidade excessiva ao devedor, podendo este último, com
fulcro nesta teoria, ajuizar ação postulando a extinção do compromisso e
a devolução da quantia paga ao promitente vendedor, sendo devido as
perdas e danos à parte prejudicada inobstante haja previsão no contrato.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Indenização -
Descumprimento de obrigação - Verba devida à parte prejudicada
independentemente de previsão contratual.
Ementa Oficial: O descumprimento de obrigação
decorrente de compromisso de compra e venda dá direito à parte
prejudicada de pleitear indenização, independentemente de previsão
contratual".
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Inadimplemento - Pretendida aplicação pelo devedor da teoria da
imprevisão fundada em dificuldades decorrentes da economia -
Inadmissibilidade, se não houver enriquecimento indevido do
credor.
Ementa da Redação: É inadmissível a incidência
da teoria da imprevisão, nas hipóteses de inadimplemento de compromisso
de compra e venda, fundada nas dificuldades decorrentes dos constantes
choques aplicados à economia, pois para aplicação dessa teoria não basta
a onerosidade excessiva para o devedor, é necessário, também, um
indevido enriquecimento para o credor".
in RT 751/360, Ap 53.852-1 - TJMS, 2.ª T. - j.
09.09.1997 - rel. Des. José Augusto de Souza. Juntamos cópia do acórdão
nos anexos.
Outros julgados esclarecem eventuais dúvidas
quanto ao momento do credor pleitear seus
direitos:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Reivindicatória contra promissário-comprador - Inadmissibilidade -
Necessidade de prévia ou simultânea rescisão contratual - Voto
vencido.
Ementa da Redação: Pressupondo a
reivindicatória um proprietário não possuidor que age contra um
possuidor não proprietário, o seu sucesso reclama a reunião de dois
elementos: o domínio do autor e a posse injusta do réu. Exercida a posse
por força de contrato de promessa de compra e venda, inadmissível a
reivindicatória contra o promissário-comprador sem prévia ou simultânea
rescisão do contrato, haja vista que, enquanto não desfeito o negócio,
injusta não pode ser considerada a posse do que se comprometeu a
adquirir".
in RT 735/260, EL 229.954-1/9-01 - TJSP, 6.ª
Câm. - j. 26.09.1996 - rel. Des. Ernani de Paiva. Juntamos cópia do
acórdão nos anexos.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Possessória -
Inadimplência do promitente comprador - Cláusula expressa que admite a
reintegração de posse - Desnecessidade de anterior ação rescisória do
contrato - Voto vencido.
Ementa da Redação: Com a falta de pagamento de
parcela do preço e potencial prejuízo ao promitente vendedor em razão da
permanência do promitente comprador na posse do imóvel, e havendo
cláusula resolutória expressa, pode aquele propor ação de reintegração
de posse, independentemente da propositura, prévia ou concomitante, da
ação de rescisão do contrato".
in RT 735/253, Agln 11.532-4/8 - TJSP, 5.ª
Câm. - j. 08.08.1996 - rel. Des. Luís Carlos de Barros. Juntamos cópia
do acórdão nos anexos.
CONCLUSÃO
Uma
vez celebrado um contrato, preenchendo todos os requisitos exigidos pela
lei, as partes vinculam-se ao mesmo devendo cumprí-lo, pois o próprio
ordenamento jurídico traz sanções àquele que não cumpre com o que se
obrigou de forma livre e espontânea.
Pelo
princípio da força obrigatória dos contratos, cumprí-los
incondicionalmente é a regra, mas esta tem exceção, em face de
circunstâncias supervenientes, irresistíveis e imprevisíveis, e deste
modo, alheias à vontade dos contratantes, fazendo com que não consigam
suportar o que fora objeto de sua própria vontade - o contrato. Para
tanto, permite-se excepcionalmente romper com o princípio, provando que
o inadimplemento superveniente foi inevitável e sem culpa, mas, se
houver má-fé, serão as partes submetidas às sanções impostas no próprio
contrato ou as estabelecidas na lei
Assim,
se um indivíduo que é compromissário comprador de determinado bem
imóvel, devido a motivos supervenientes alheios à sua vontade não puder
mais arcar com o ônus do contrato, se for o caso, poderá pedir revisão
judicial das cláusulas contratuais, se não preferir rescindí-lo. De
outra parte, embora a cláusula rebus sic stantibus não conste
expressamente na regulação legal do contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, poderá encontrar amparo na nova concepção, voltado para
atender sua função social. O Código de Defesa do Consumidor também
prevê, no seu art. 6.º, V, a possibilidade de revisão das cláusulas
contratuais em virtude de fatos supervenientes que as tornem
excessivamente onerosas para uma das partes e ganho inesperado à outra,
podendo assim, ser invocado pelos consumidores para buscar restabelecer
o equilíbrio quando a relação for de consumo.
O
mesmo diploma legal, em seu art. 53, estabelece a devolução do preço
pago pelo compromissário comprador nos contratos de compromisso de
compra e venda de imóvel em prestações, quando, em virtude de
inadimplemento o compromitente vendedor pleitear resolução do contrato.
Porém, tal norma não se aplica aos contratos celebrados antes da
vigência, quando ainda era juridicamente possível a estipulação de
cláusulas que estabeleciam a perda das prestações pagas em prol do
compromitente vendedor. A regra das arras tem incidência na forma do
art. 1.095 do Código Civil.
Inobstante
pouco aplicável, casos há não regulados pela lei n.º 6.766/79 que onde
permite-se, excepcionalmente, a rescisão unilateral do compromisso de
compra e venda nos moldes do art. 1.088 do Código Civil, desde que ainda
não quitado todo o preço.
Quando
todas as prestações estiverem quitadas, recusando-se o compromitente
vendedor em cumprir com o estipulado, poderá o compromissário comprador
valer-se da ação de adjudicação compulsória para obter o contrato
definitivo, conforme disposições expressas dos art. 25 da lei n.º
6.766/79 e 16 do Dec.-lei n.º 58/37, estando ou não os instrumentos
preliminares registrados.
Com
essas conclusões, pensamos estar contribuindo para atualizar a função do
Direito, de compor eventuais lides promovendo justiça entre as partes,
para fortalecimento do bem comum e estabelecimento da paz social.
NOTAS
1.
"Art. 82, CC. A validade do ato jurídico requer agente capaz (art. 145,
n. I), objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (arts. 129,
130 e 145)."
2.
"Art. 235, CC. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer
que seja o regime de bens:
I
- Alienar, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis, ou direitos
reais sobre imóveis alheios (arts. 178, §9.º, n. I, "a", 237, 276 e
293)."
Obs:
É indispensável a outorga uxória:
a)nos
compromissos de compra e venda de imóvel loteado (art. 11, § 2.º do
Dec-lei n.º 58/37);
b)
nos contratos relativos a loteamento urbano (art. 18, VII e § 3.º da Lei
n.º 6.766/79).
3.
"Art. 1.058, CC. (...)
Parágrafo
único. O caso fortuito, ou de força maior, verifica-se no fato
necessário, cujos efeitos não era possível evitar, ou impedir."
4.
"Art. 5.º, CC. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os
atos da vida civil:
I
- Os menores de dezesseis anos.
II
- Os loucos de todo o gênero.
III
- Os surdos-mudos, que não puderem exprimir sua vontade.
IV
- Os ausentes, declarados tais por ato do juiz."
"Art.
6.º, CC. São incapazes, relativamente a certos atos (art. 147, n. I), ou
à maneira de os exercer:
I
- Os maiores de dezesseis e os menores de vinte e um anos (arts. 154 a
156).
II
- Os pródigos.
III
- Os silvícolas."
5.
"Art. 145, CC. É nulo o ato jurídico:
I
- Quando praticado por pessoa absolutamente incapaz (art. 5.º)."
Art.
147, CC. "É anulável o ato jurídico:
I
- Por incapacidade relativa do agente (art. 6.º)."
"Art.
84, CC. As pessoas absolutamente incapazes serão representadas pelos
pais, tutores ou curadores em todos os atos jurídicos; as relativamente
incapazes pelas pessoas e nos atos que este Código determina."
6.
"Art. 97, CC. Se ambas as partes procederam com dolo, nenhuma pode
alegá-lo, para anular o ato, ou reclamar indenização."
"Art.
971, CC. Não terá direito à repetição aquele que deu alguma coisa para
obter fim ilícito, imoral ou proibido por lei."
7.
"Art. 1.091, CC. A impossibilidade da prestação não invalida o contrato,
sendo relativa, ou cessando antes de realizada a condição."
8.
"Art. 1.089, CC. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa
viva."
9.
"Art. 145, CC. É nulo o ato jurídico:
(...)
II
- Quando for ilícito, ou impossível o seu objeto".
10.
"Art. 129, CC. A validade das declarações de vontade não dependerá de
forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir (art.
82)".
11.
"Art. 145, CC. É nulo o ato jurídico:
III
- Quando revestir a forma prescrita em lei (arts. 82 e 130)."
12. "Art. 130, CC. Não vale o ato, que deixar de revestir a forma
especial, determinada em lei (art. 82), salvo quando esta comine são
diferente contra a preterição da forma exigida."
13.
"Art. 5.º, LVI, CF/88. São inadmissíveis, no processo, as provas obtidas
por meios ilícitos;"
"Art.
332, CPC. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda
que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos
fatos, em que se funda a ação ou a defesa."
14.
Percebe-se deste modo que o Princípio da Força Obrigatória dos contratos
ainda não era tido como regra.
15. "Art. 1.059, CC.
16.
"Art. 134. CC. É, outrossim, da substância do ato a escritura
pública:
(...)
II
– Nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre
imóveis de valor superior a Cr$ 50.000 (cinqüenta mil cruzeiros),
excetuado o penhor agrícola."
17.
Observa-se que o Dec-lei n.º 58/37, veio para fortalecer o Princípio da
Força Obrigatória dos Contratos, não permitindo o direito de
arrependimento das partes contratantes de compromisso de compra e venda
de imóvel, haja vista que até mesmo se estas contratarem de forma
contrária o que dispõe este decreto-lei, não valerá o que estiverem
estipulado.
18.
Conforme Nota 1 ao art. 4.º , do Dec.-lei n.º 58/37. Theotonio Negrão.
Código Civil. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 1996. p. 338, atualmente no
Cartório do Registro Imobiliário não há mais a inscrição do memorial e
sim o registro, conforme o art. 167, I, 19 da Lei 6.015, de 31.12.73
(Lei dos Registros Públicos, em vigor a partir de 01.01.76), "in
verbis":
"Art.
167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I
– o registro:
(...)
19)
dos loteamentos urbanos e rurais;
(...)"
19.
Conforme Nota 2 ao art. 4.º, do referido Dec-lei, op. cit. p. 338, "a
averbação é só para os contratos antigos" (grifo nosso), de
acordo com o art. 167, II, 3, da Lei 6.015, de 31.12.73 (Lei dos
Registros Públicos, em vigor a partir de 01.01.76), "in verbis":
"Art.
167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
(...)
II
– a averbação:
3)
dos contratos de promessa de compra e venda, (...), a que alude o
Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se
tiver formalizado anteriormente à vigência desta lei;
(...)"
A
mesma Nota, diz que os contratos "atuais estão sujeitos a
registro" (grifo nosso), segundo fundamentação do art. 167,
I, 20, da Lei 6.015, de 31.12.73 (Lei dos Registros Públicos, em vigor a
partir de 01.01.76), "in verbis":
"Art.
167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I
– o registro:
20)
dos contratos de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei n.
58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão,
quando o loteamento se formalizar na vigência desta lei;"
20.
"Art. 1.088, CC. Quando o instrumento público for exigido como prova do
contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar,
ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem
prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097."
21.
"Art. 182. Lei n.º 6.015/73. Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o
número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua
apresentação."
22.
Conforme Nota 2, ao art. 22, do Dec. –lei 58/37, Theotonio Negrão, C.
Civil, 15. ed, atualmente são registrados (arts. 167-I-9 e 168 da Lei
n.º 6.015/73) e não inscritos.
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