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Imóveis populares ou luxuosos: o que faz seu dinheiro render mais?

Como aplicar no mercado imobiliário residencial visando a segurança de seu investimento e o retorno no logo prazo

A aposentada Maria do Carmo Santos vive tendo problemas com o inquilino que mora em um de seus dois imóveis, na zona oeste de São Paulo. Atraso nos aluguéis é um hábito que ela não consegue evitar praticamente todos os meses. Além de atrasar, ele já deixou de pagar quatro meses e é provável que a quitação da dívida só seja feita na Justiça. O detalhe é que esta casa, avaliada em R$ 270 mil, é a única fonte de renda para dona Lucia.

Já o comerciante Eder dos Santos é proprietário de cinco imóveis na zona leste de São Paulo, que ao todo equivalem a quase R$ 300 mil. Naturalmente, os problemas do atraso e da inadimplência também atrapalham seus investimentos, porém é raro que mais de um inquilino lhe dê dor de cabeça no mesmo mês.

Em função dos longos períodos de instabilidade econômica, aplicar em imóveis sempre foi a primeira opção de muitos brasileiros. No entanto, é importante analisar o que de fato rende mais para o investidor e apresenta menores riscos para o retorno sobre o montante aplicado.

Imóveis de alto padrão

Quanto mais elevado for o preço de um imóvel, teoricamente mais difícil será para vender ou alugá-lo. Imóveis de alto padrão apresentam uma liquidez mais baixa no mercado, sobretudo, em função de sua complexidade.

A regra diz que ter um apartamento de luxo para alugar representa um péssimo negócio. A vantagem é apenas para o inquilino, que paga um aluguel relativamente mais baixo, de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês.

Além disso, imóveis mais sofisticados exigem gastos ainda maiores com manutenção e ficam mais expostos a mudanças no gosto dos moradores. Quem aluga uma casa de quatro suítes certamente não vai gostar de ter uma cozinha ultrapassada, de banheiros com cores que não lhe agradam etc. Por outro lado, quem aluga uma casa simples de dois dormitórios, acaba sendo menos exigente e não se importa se o azulejo, ou os armários, não é o mais moderno que existe.

Para o locador, talvez seja mais fácil ter um inquilino ao invés de cinco. Lidar com vários locatários demanda muito tempo e dedicação dos proprietários, que são obrigados a resolver "pepinos" nos horários mais complicados. No entanto, quando um único inquilino deixa de pagar o aluguel, as conseqüências são muito mais graves. No caso de dona Lucia, um mês de atraso no aluguel significa um mês a menos de renda disponível para cobrir suas despesas de casa.

Moradias populares

Aplicar em vários imóveis é o mesmo que seguir a receita de não colocar todos os ovos na mesma cesta. Além da maior segurança contra a inadimplência, a vantagem é que o aluguel tende a ser proporcionalmente mais caro. Apartamentos populares costumam ser alugados em média por uma quantia entre 0,8 e 1,0% de seu valor. Ou seja, oferecem retorno mais atrativo em comparação aos imóveis de luxo.

A maior dificuldade de aplicar em moradias simples é a localização dos imóveis. A principal dica para quem pretende ganhar dinheiro no mercado imobiliário, qualquer seja o tipo do imóvel, é ter um ótimo conhecimento sobre a região onde está sendo investido seu dinheiro.

Nesse caso, o ideal é aplicar em bairros populares perto de sua casa, para facilitar a comunicação com os inquilinos a resolução de eventuais problemas, isto sem falar que você está mais próximo para analisar as transformações da região.

Outra dica importante é não concentrar todos os imóveis na mesma região. Lembre-se que no Brasil, dentro da mesma cidade, regiões se valorizam e desvalorizam em poucos anos. Portanto, o melhor é investir em duas ou três regiões diferentes, para reduzir os riscos e maximizar o retorno de suas aplicações.