Na Compra
Como avaliar se o imóvel dos seus sonhos está caro?
Valor do imóvel vai além do custo de construção; mesmo que o preço seja justo, a compra só se justifica se efetivamente couber no seu orçamento
Depois de alguns meses procurando em vão um imóvel para morar, você finalmente se deparou com um que lhe interessou. Porém, como era de se esperar, diante do valor do investimento você se sente inseguro e não sabe ao certo se o negócio vale a pena.
Em primeiro lugar: parabéns! Apesar do montante envolvido na compra de um imóvel ser elevado, ainda são freqüentes os casos de pessoas que se deixam tomar pela emoção e acabam não avaliando corretamente o investimento.
Mesmo que a sua intenção seja morar no imóvel, em algum momento da sua vida é provável que você considere a venda da propriedade, seja porque a família cresceu e precisa de mais espaço, ou porque, ao contrário, os filhos cresceram e saíram de casa. Mas, como avaliar se o imóvel está caro?
Estimando valor de construção
O primeiro passo é tentar entender as características do imóvel, em termos de área construída, área total, custo de construção etc. Por exemplo, se um imóvel está avaliado em R$ 500 mil e tem 150 m2 de área útil e 200 m2 de área total, o custo do m2, se analisarmos a área útil, seria de R$ 3,3 mil, enquanto em termos de área total ele é de R$ 2,5 mil.
Com esses dados em mãos, tente analisar o quanto desse custo pode ser definido pelo custo do terreno e o quanto se deve à construção da propriedade. Procure se informar sobre o custo por m2 de terrenos na região. Uma boa opção é perguntar para imobiliárias, ou utilizar os sites de imóveis.
A esse valor some o custo de construção, sendo que aqui é importante avaliar o padrão de qualidade dos materiais de acabamento. Um acabamento mais antigo ou inferior sugere um custo menor, e vice-versa. A soma desses dois custos lhe dá o que os analistas de mercado chamariam de "break-up value" do imóvel.
Valor reflete mais que custo de construção
Porém, não se precipite na análise dos números. O valor do seu imóvel não reflete apenas o terreno e o custo de construção. É preciso analisar também outros fatores como, por exemplo, a idade e infra-estrutura do imóvel (e do prédio em caso de apartamento), área de lazer disponível etc.
Vejamos o caso de dois imóveis com 150 m2 de área útil, mas com área total de 250 m2 e de 200 m2, respectivamente, sendo que o primeiro custa R$ 550 mil e o segundo custa R$ 500 mil. Em termos de área útil, o primeiro imóvel tem um custo por m2 10% maior, já em termos de área total, o seu custo por m2 é 12% menor.
Portanto, se em um primeiro momento o imóvel parecia caro na comparação do custo por m2, essa diferença se justifica pelo fato de que a área útil do prédio é melhor. E, como a área útil reflete a infra-estrutura do prédio, pois inclui depósitos, mais vagas de garagem e área de lazer, a diferença de preço passa a ser justificada.
Outro ponto importante é entender que a localização não se define apenas pelo bairro. Imóveis localizados no mesmo bairro podem ter custos distintos. O primeiro pode estar perto de uma avenida movimentada, enquanto o outro se encontra em uma área mais isolada, ou mais perto do metrô.
Fatores que agregam valor
Na hora de decidir se o imóvel está, ou não, caro, é importante considerar todos os fatores que agregam valor ao imóvel. E isso invariavelmente inclui não só os aspectos financeiros mencionados, como também fatores qualitativos, como o impacto na sua qualidade de vida.
Por mais que seja difícil, tente "atribuir" um valor a isso e coloque no papel. Mas, lembre-se que nem sempre aquilo que para você é importante, também é para outros compradores. Procure analisar o imóvel sob a perspectiva da maioria das pessoas, e aí sim decida se o custo vale a pena.
Mas, lembre-se, mesmo que você verifique que o imóvel está em um preço adequado isso não significa que deve comprá-lo. A decisão final vai depender se ele cabe, ou não, no seu orçamento.
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